Comunidad de propietarios y reforma: qué mayoría pide cada obra.
Un ascensor, un SATE en la fachada o unas placas en la cubierta no se aprueban con la misma mayoría. La Ley de Propiedad Horizontal reparte las obras en cinco escalones, desde las que son obligatorias sin votar hasta las que necesitan a todos los vecinos, y el escalón decide también quién paga y quién puede quedarse fuera. Esta guía los recorre artículo por artículo, con el texto consolidado del BOE delante.
Revisado el 11 de octubre de 2026 · Ley 49/1960, texto consolidado del BOE
Qué mayoría pide cada obra según la LPH
Sin votación (artículo 10.1): las obras necesarias para conservar el edificio y cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal son obligatorias, y la junta solo decide cómo se reparte la derrama. En el mismo artículo entran las obras de accesibilidad que pida un propietario en cuya vivienda viva o trabaje una persona con discapacidad o mayor de setenta años —rampa, ascensor u otros dispositivos—, siempre que lo que se repercuta al año, descontadas las ayudas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si la comunidad pide financiación, ese límite se reparte entre tantos años como dure el préstamo.
Un tercio de propietarios y de cuotas (artículo 17.1): infraestructuras comunes de telecomunicaciones e instalaciones de energías renovables, con la aerotermia y la geotermia citadas expresamente. La contrapartida es que quien no vota a favor no paga la instalación ni su mantenimiento; si más adelante quiere engancharse, abona su parte actualizada con el interés legal.
Mayoría de propietarios y de cuotas (artículo 17.2): suprimir barreras arquitectónicas e instalar ascensor, aunque cambie el título constitutivo. Una vez aprobado, la comunidad paga aunque la derrama supere las doce mensualidades. Con la misma mayoría simple se aprueban las obras de eficiencia energética que se acrediten con el certificado energético —la envolvente incluida—, las renovables de uso común y la petición de ayudas o financiación para hacerlas, siempre que lo repercutido al año, descontadas las ayudas, no pase de doce mensualidades; en ese caso el disidente también paga. Esta vía la abrió el Real Decreto-ley 19/2021 y la retocó la Ley 10/2022: antes, un SATE se votaba como mejora.
Tres quintos de propietarios y de cuotas (artículo 17.4): las mejoras e innovaciones que no son necesarias para conservar el edificio —si la cuota de cada vecino supera tres mensualidades, el que votó en contra no está obligado a pagarla—, y también la división o agregación de pisos, las plantas nuevas, cualquier alteración de la estructura y el cerramiento de terrazas. Unanimidad (artículo 17.6): solo los cambios del título constitutivo o de los estatutos que el artículo no regula de forma expresa. El resto de acuerdos, como el mantenimiento ordinario o la contratación de servicios, sale por mayoría simple (artículo 17.7), y en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes.
| Obra | Qué hace falta | LPH |
|---|---|---|
| Conservación necesaria y requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad | Obligatoria, sin votación: la junta solo reparte la derrama | Art. 10.1.a |
| Accesibilidad que pide un vecino con discapacidad o mayor de 70 años (rampa, ascensor…) | Obligatoria si lo repercutido al año, descontadas las ayudas, no supera 12 mensualidades | Art. 10.1.b |
| Telecomunicaciones, renovables, aerotermia o geotermia | Un tercio de propietarios y de cuotas; quien no vota a favor no paga | Art. 17.1 |
| Supresión de barreras arquitectónicas e instalación de ascensor | Mayoría de propietarios y de cuotas; obliga aunque supere 12 mensualidades | Art. 17.2 |
| Eficiencia energética acreditable con certificado, renovables comunes y petición de ayudas | Mayoría simple de propietarios y de cuotas, si no supera 12 mensualidades | Art. 17.2 |
| Mejoras no necesarias, división de pisos, plantas nuevas, cerramiento de terrazas | Tres quintos de propietarios y de cuotas | Art. 17.4 |
| Cambios del título constitutivo o de los estatutos no regulados en el artículo | Unanimidad | Art. 17.6 |
Un caso aparte, y de los que más consultas generan, es el del propietario de un local en planta baja que quiere convertirlo en vivienda: la junta no tiene que autorizar el cambio de destino salvo prohibición expresa en los estatutos, pero sí vota, con tres quintos, cualquier hueco nuevo en fachada o salida de humos que la obra necesite. Las mayorías exactas y las sentencias del Supremo están en la guía sobre cambio de uso de local a vivienda y comunidad de propietarios.
Ascensor y accesibilidad: cuándo la comunidad no puede negarse
El artículo 10.1.b es la herramienta más fuerte que tiene un vecino mayor de setenta años o con discapacidad. Si pide una obra de accesibilidad para usar los elementos comunes, la comunidad está obligada a hacerla mientras la cuota anual, descontadas las ayudas, no supere doce mensualidades. El vecino puede aportar las convocatorias de ayudas disponibles y la comunidad queda obligada a solicitarlas; si las ayudas concedidas alcanzan el 70 % del coste, la obra es obligatoria sin límite económico, y si aun así la comunidad no la ejecuta, el interesado puede acudir al juez. Cuando las ayudas no llegan al 70 % o el coste supera el límite, la obra sigue siendo obligatoria si quien la pidió asume el exceso.
Ese apartado lo ha reescrito la Ley 4/2026, de 1 de octubre, que además añade a la LPH una disposición adicional tercera: las administraciones tienen que habilitar en sus presupuestos créditos suficientes para ayudas de accesibilidad a las comunidades de propietarios. La ley se publicó en el BOE del 3 de octubre y entra en vigor el 23 de octubre de 2026. Qué ayudas pueden pedirse y con qué topes lo recoge la guía del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que cada comunidad autónoma convoca por su cuenta.
Derrama: cómo se reparte y quién la paga si se vende el piso
La derrama es la parte del coste de la obra que corresponde a cada propietario, y salvo que los estatutos digan otra cosa se reparte según la cuota de participación que figura en el título constitutivo: una vivienda con el 4 % de cuota paga el 4 % del coste. Ese presupuesto debería llevar ya el tipo reducido: el artículo 91.uno.2.10.º de la Ley 37/1992 incluye a las comunidades de propietarios entre los destinatarios del IVA del 10 % en obras de renovación y reparación, así que las obras de la comunidad tributan al 10 % cuando se cumplen sus condiciones.
Un acuerdo válido obliga a todos los propietarios, también a los que votaron en contra (artículo 17.9), con las dos excepciones ya vistas: las renovables del artículo 17.1 y las mejoras no necesarias del 17.4. Si el piso se vende con una derrama aprobada, la regla del artículo 17.11 es clara: la paga quien sea propietario en el momento en que cada cantidad es exigible, no quien lo era cuando se votó. Por eso conviene pedir al vendedor el certificado de deudas de la comunidad y preguntar por derramas aprobadas pendientes de cobro antes de firmar.
Vecino que se opone: cuándo puede impugnar
El artículo 18 limita la impugnación a tres supuestos: acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, acuerdos gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de unos pocos, y acuerdos que causan un grave perjuicio a un propietario que no tiene obligación de soportarlo o que se adoptan con abuso de derecho. Puede impugnar quien salvó su voto en la junta, quien estuvo ausente o quien fue privado de votar, y antes tiene que estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas en el juzgado.
El plazo es de tres meses desde el acuerdo, o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos; para los ausentes cuenta desde que se les comunica. Y la impugnación no suspende la obra salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar. Quien vota en contra de una obra obligatoria o aprobada con la mayoría correcta, por tanto, tiene poco margen: la vía práctica es salvar el voto, pagar y discutir en el juzgado solo si hay un defecto real.
Ayudas para la comunidad en 2026
Los Programas 1 a 3 de Next Generation ya no admiten solicitudes. El marco vigente es el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026), cuya ayuda a la rehabilitación de edificios —viviendas unifamiliares incluidas— suma tres actuaciones: seguridad, accesibilidad y habitabilidad y sostenibilidad. En accesibilidad cubre hasta el 70 % del coste con un tope de 13.000 € por vivienda, que sube con personas mayores de 65 años o con discapacidad en el edificio y llega a 22.000 € cuando la obra garantiza la accesibilidad universal. No se pide al Ministerio: cada comunidad autónoma la convoca. El desglose está en la guía del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, y las obras de eficiencia de la comunidad siguen pudiendo deducirse en el IRPF: la deducción del 60 % por obras en el edificio admite pagos hasta el 31 de diciembre de 2027.
Fuentes
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal — texto consolidado (BOE), arts. 10, 17 y 18
- Ley 4/2026, de 1 de octubre — disposición final primera (BOE 3-10-2026)
- Real Decreto 326/2026, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 — arts. 95-103
- Ley 37/1992, del IVA — art. 91.uno.2.10.º