Cinco preguntas al contratista
antes de firmar el contrato de reforma.

Preguntas que se comprueban con papeles

La lógica de las cinco preguntas es la misma: cada una tiene una respuesta que se puede verificar. Una póliza tiene número y fecha de vencimiento, un técnico tiene número de colegiado, una empresa instaladora está habilitada o no lo está, y un presupuesto dice o no dice cómo se pagan los imprevistos. Lo que conviene evitar no es al contratista caro, sino al que contesta con generalidades a preguntas que admiten una respuesta concreta.

Hazlas en la primera o la segunda visita, antes de pedir el presupuesto cerrado, y pide que las respuestas importantes queden por escrito, aunque sea en un correo. Si luego surge un problema, esa constancia vale más que cualquier recuerdo de una conversación.

Pregunta 1 — ¿Qué seguro cubre esta obra?

Una reforma puede causar daños a terceros: una fuga que llega al piso de abajo, un golpe en una zona común, un objeto que cae desde un andamio. Para eso existe el seguro de responsabilidad civil del contratista. Conviene saber, sin embargo, que no hay una norma estatal que obligue a quien hace una reforma de vivienda a tener un seguro con una cuantía mínima. El seguro que la Ley de Ordenación de la Edificación hace obligatorio, el decenal, se exige para los edificios cuyo destino principal es la vivienda (artículo 19 y disposición adicional segunda), y es cosa del promotor, no del reformista.

Respuesta esperable: el nombre de la aseguradora, el número de póliza, el capital asegurado y la fecha de vencimiento, y que te envíe una copia o un certificado de la compañía. Comprueba que la póliza estará vigente durante toda la obra y que cubre la actividad que va a hacer. Un «sí, tenemos todos los seguros» sin más datos no es una respuesta.

Pregunta 2 — ¿Hace falta proyecto y quién lo firma?

No todas las reformas necesitan un técnico. La Ley 38/1999 exige proyecto para las intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica: las de carácter total y las parciales que cambien de forma esencial la composición exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, o que cambien el uso característico del edificio (artículo 2.2). En esos casos hay proyecto, dirección de obra y dirección de ejecución. Para el resto, que es la mayoría de las reformas interiores, manda lo que exija tu ayuntamiento para la licencia o la declaración responsable, que es donde a veces se pide una memoria técnica.

Respuesta esperable: si tu obra toca estructura, fachada o el uso del inmueble, el nombre del técnico, su colegio profesional y su número de colegiado, que se puede comprobar en la web del colegio. Si el contratista dice que no hace falta nadie, pregunta qué trámite municipal va a presentar y quién lo firma. La guía de licencia o declaración responsable explica qué obras van por cada vía.

Pregunta 3 — ¿Quién hace las instalaciones?

La electricidad, la calefacción, la climatización y el gas no los puede hacer cualquiera. El Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios y la normativa de gas reservan esas instalaciones a empresas instaladoras habilitadas, que son las que emiten el certificado de la instalación al terminar. Muchas empresas de reformas no tienen esa habilitación y subcontratan esas partidas, lo cual es normal; lo que importa es saber a quién.

Respuesta esperable: qué empresa hará cada instalación regulada y el compromiso de entregarte su certificado al final. Si el contratista va a subcontratar partes de la obra, la Ley 32/2006 obliga a las empresas que se contratan o subcontratan para trabajos de construcción a estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas (artículo 4.2), cuyos datos son públicos (artículo 6.2): pide el número de inscripción.

Pregunta 4 — ¿Cómo se tratan los imprevistos?

En una reforma, sobre todo en viviendas antiguas, aparecen cosas que nadie veía antes de abrir: tuberías en mal estado, humedades, una instalación eléctrica que no se puede aprovechar. No existe un porcentaje oficial de imprevistos; lo que sí puedes exigir es que el presupuesto diga qué pasa cuando aparecen. Un presupuesto que no los menciona no los elimina, solo deja su precio para cuando ya no puedes cambiar de empresa.

Respuesta esperable: una cláusula que diga cómo se valoran los trabajos no previstos (con los mismos precios unitarios del presupuesto, por ejemplo) y que no se ejecutan sin tu aprobación por escrito. Algunos contratistas incluyen además una partida reservada para imprevistos; si lo hacen, pide que se indique qué la activa y que lo no gastado no se cobre.

Pregunta 5 — ¿Cómo se aprueban los cambios y los pagos?

Los cambios durante la obra son casi inevitables, por imprevistos o porque cambias de idea. El problema llega cuando se acuerdan de palabra o por un mensaje en mitad de la obra y la factura final no se parece al presupuesto. Los casos publicados en foros, como los que analizamos en la auditoría de cinco presupuestos reales, repiten el mismo patrón: extras sin precio cerrado y pagos adelantados que no se corresponden con lo hecho.

Respuesta esperable: que cada cambio se apruebe por escrito con su precio y su efecto en el plazo antes de hacerse, y un calendario de pagos ligado a fases terminadas, no a fechas. Paga por transferencia y contra factura: si la obra da derecho a la deducción estatal del IRPF por eficiencia energética, la ley excluye expresamente lo pagado en efectivo, y además el pago bancario deja constancia de cada entrega.

Las respuestas que deben hacerte dudar

Ninguna de estas preguntas garantiza una buena obra, pero algunas respuestas deberían frenarte. Que el contratista no quiera dar el número de póliza o el nombre del técnico. Que proponga hacer la obra sin contrato ni presupuesto detallado «por confianza». Que pida la mayor parte del precio por adelantado. Que diga que no habrá imprevistos en una vivienda de cuarenta años. Y que se moleste por las preguntas: quien tiene los papeles en regla suele enseñarlos sin problema.

Al revés, un contratista que responde con datos concretos no es necesariamente el mejor, pero es uno con el que se puede discutir sobre algo verificable. A partir de ahí, la comparación entre ofertas se hace con el presupuesto delante.

Para profundizar

La lectura del presupuesto partida a partida está en cómo leer un presupuesto de reforma, y los criterios para escoger empresa, en la guía de cómo elegir empresa de reformas. Los errores que más se repiten en los testimonios de propietarios están en diez errores reales en reformas, y lo que ha subido la mano de obra desde 2024, según el INE, en la subida de la reforma según los datos.