Junta de comunidad de propietarios

La junta de propietarios es el órgano supremo de gobierno de una comunidad de propietarios en España, regulada por los artículos 13-19 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH). Se reúne en junta ordinaria al menos una vez al año (habitualmente para aprobar presupuestos) y en juntas extraordinarias cuando lo solicita el presidente o un número suficiente de propietarios.

Cada tipo de obra tiene su mayoría en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Un tercio de propietarios y de cuotas basta para las infraestructuras de telecomunicaciones y las instalaciones de renovables, aerotermia y geotermia incluidas, aunque quien no vota a favor no paga (17.1). La mayoría de propietarios y de cuotas aprueba la supresión de barreras y el ascensor, y también las obras de eficiencia energética acreditables con el certificado energético y la petición de ayudas o financiación, si lo repercutido al año no supera doce mensualidades (17.2). Los tres quintos se reservan a las mejoras que no son necesarias, a la división de pisos, a las plantas nuevas y al cerramiento de terrazas (17.4), y la unanimidad, a los cambios del título constitutivo o de los estatutos que el artículo no regula de forma expresa (17.6). El resto de acuerdos sale por mayoría simple (17.7).

La convoca el presidente, o quienes la promueven, indicando los asuntos que se van a tratar, el lugar, el día y la hora, y con una relación de los propietarios que no están al corriente de pago. La junta ordinaria anual se cita con seis días de antelación como mínimo; las extraordinarias, con la que sea posible para que llegue a todos los interesados (artículo 16.3). Si en primera convocatoria no se reúne la mayoría de propietarios y de cuotas, la segunda puede celebrarse media hora después, ya sin quórum.

El acta recoge los acuerdos y la firman el presidente y el secretario. Un acuerdo adoptado con la mayoría correcta obliga a todos los propietarios, también a los ausentes y a los que votaron en contra. Los ausentes que no comuniquen su discrepancia en los treinta días naturales siguientes a la notificación del acuerdo cuentan como votos a favor (artículo 17.8). Para impugnar, el artículo 18 exige haber salvado el voto, haber estado ausente o privado de votar y estar al corriente de pago, y fija un plazo de tres meses desde el acuerdo, que sube a un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.

Los programas de rehabilitación de edificios de Next Generation ya no admiten solicitudes. El marco vigente es el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, cuya ayuda a la rehabilitación de edificios convoca cada comunidad autónoma y solicita la comunidad de propietarios. La junta tiene que aprobar la obra, la petición de la ayuda y el reparto de la derrama con la subvención descontada; la ayuda se reparte entre las viviendas que son domicilio habitual, según su cuota o, en su defecto, su superficie útil.

Hay obras que no necesitan votación. Las necesarias para conservar el edificio y cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad son obligatorias (artículo 10.1.a). También lo son las de accesibilidad que pide un propietario en cuya vivienda viva o trabaje una persona con discapacidad o mayor de setenta años, siempre que lo repercutido al año, descontadas las ayudas, no supere doce mensualidades; si las ayudas concedidas cubren el 70 % del coste, la obra es obligatoria sin ese límite (artículo 10.1.b, en la redacción de la Ley 4/2026). En estos casos la junta solo decide cómo se reparte el coste. El punto de recarga de un vehículo eléctrico en una plaza de garaje individual solo exige comunicarlo a la comunidad (artículo 17.5).