La rentabilidad de partida
El Banco de España calcula la rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda, la renta anual dividida por el precio, con datos del INE y del Ministerio de Vivienda. En junio de 2026 era del 2,90 %, el valor más bajo desde 2009. No es un efecto de un año: la serie cae de forma continuada desde 2014.
| Periodo | Rentabilidad bruta por alquiler |
|---|---|
| Diciembre de 2014 | 4,64 % |
| Diciembre de 2018 | 3,95 % |
| Diciembre de 2022 | 3,49 % |
| Diciembre de 2024 | 3,31 % |
| Diciembre de 2025 | 3,05 % |
| Junio de 2026 | 2,90 % |
Fuente: Banco de España, indicadores del mercado de la vivienda (serie D_TKR60REA_VIV_IPV, acumulado en doce meses), consultada el 5-10-2026.
La razón es que el precio de compra sube mucho más deprisa que la renta. El índice de precios de vivienda del INE subía un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026, y los alquileres que pagan los inquilinos, un 2,6 % en el IPC de agosto. Este último mide todos los contratos, también los antiguos, así que las rentas de los contratos nuevos suben más; aun así, la distancia con el precio es grande. Quien compra hoy para alquilar parte de una rentabilidad bruta baja, y eso hace que cada euro de reforma tenga que justificarse.
Cómo saber si la reforma compensa
La cuenta básica es sencilla: divide lo que la reforma te permite cobrar de más al año entre lo que cuesta. Si ese porcentaje es claramente mayor que la rentabilidad del piso, la reforma mejora el negocio; si es menor, solo lo empeora, aunque el piso quede mejor. Un ejemplo con cifras redondas: una obra de 12.000 euros que permite cobrar 100 euros más al mes, 1.200 al año, rinde un 10 % bruto, muy por encima del 2,9 % medio. Si la misma obra solo sube la renta 30 euros, rinde un 3 % y apenas compensa.
A esa cuenta le faltan dos piezas. La primera es lo que no se ve en la renta: un piso en buen estado suele alquilarse antes y tener menos averías, y una instalación nueva evita reparaciones durante el contrato. La segunda son los impuestos, que pueden inclinar la balanza en un sentido o en otro y se explican a continuación. Para poner precio a la obra, las guías de cuánto cuesta reformar un piso y de precio de reforma del baño recogen las tablas de Habitissimo y Cronoshare.
La pregunta no es si el piso queda mejor reformado, que siempre queda. Es si la renta que gana paga la obra más deprisa que lo que ya rinde el piso.
El IVA de la obra: 21 %
La reforma de un piso que se va a alquilar no lleva el IVA reducido del 10 %. Ese tipo exige que el destinatario de la obra sea un particular que use la vivienda para sí, y la Ley del IVA considera empresario al arrendador de bienes (artículo 5.Uno.c). El detalle de los requisitos está en la guía del IVA de la reforma, 10 % o 21 %.
Un aviso de actualidad: el Real Decreto-ley 26/2026, publicado el 30 de septiembre, extendía el 10 % a las obras en viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual a partir del 1 de diciembre. El Congreso no lo convalidó y quedó derogado el 2 de octubre de 2026, así que esa rebaja no está en vigor.
Gasto del año o mejora que se amortiza
Lo que más se confunde al declarar es qué parte de la obra se deduce ese mismo año. El artículo 13 del Reglamento del IRPF considera gasto de reparación y conservación lo que se hace con regularidad para mantener el uso normal del inmueble, como pintar, revocar o arreglar instalaciones, y la sustitución de elementos, como la calefacción, el ascensor o las puertas de seguridad. Esos gastos, junto con los intereses del préstamo, se deducen con el límite de los ingresos del alquiler de ese inmueble, y el exceso puede aplicarse en los cuatro años siguientes.
La misma norma dice que no son deducibles por ese concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. Redistribuir el piso, añadir un baño o subir de calidad lo que había es mejora: no se deduce de golpe, sino que aumenta el valor del inmueble y se recupera poco a poco por la amortización, que para la construcción es del 3 % anual (artículo 14). Los muebles y electrodomésticos que se alquilan con el piso se amortizan aparte, según la tabla simplificada del Reglamento. Distinguir bien cada partida en la factura ahorra problemas con Hacienda.
La reducción por alquilar y el 60 % por rehabilitar
El rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda se reduce en el IRPF. Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, en la redacción de la Ley 12/2023, fija estos porcentajes:
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 90 % | Nuevo contrato en zona tensionada con una renta inicial más de un 5 % inferior a la del contrato anterior de esa vivienda. |
| 70 % | Primer alquiler en zona tensionada a inquilinos de 18 a 35 años, o alquiler a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social, o vivienda en un programa público con renta limitada. |
| 60 % | La vivienda se rehabilitó, en el sentido del art. 41.1 del Reglamento, en los dos años anteriores al contrato. |
| 50 % | En cualquier otro caso. |
Fuente: Ley 35/2006, art. 23.2, en la redacción de la Ley 12/2023. El esquema distinto del Real Decreto-ley 26/2026 no se aplica: fue derogado el 2-10-2026.
El 60 % es el que interesa a quien reforma, pero tiene una condición estricta: que la vivienda haya sido objeto de una rehabilitación en los términos del artículo 41.1 del Reglamento. Eso significa una actuación subvencionada como rehabilitación en el plan estatal que cita la norma, o unas obras cuyo objeto principal sea reconstruir la vivienda consolidando y tratando estructuras, fachadas o cubiertas, con un coste superior al 25 % del precio de compra, si se compró en los dos años anteriores, o del valor de mercado de la vivienda, en ambos casos sin contar el suelo. Cambiar la cocina, el baño y los suelos no llega: esa reforma deja el piso en la reducción del 50 %.
Zona tensionada: el 10 % extra de renta
Si el piso está en una zona de mercado residencial tensionado declarada conforme a la Ley 12/2023, la renta del nuevo contrato no puede superar la del último contrato de vivienda habitual de los cinco años anteriores, una vez actualizada. El artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite subirla hasta un 10 % más en cuatro casos: que la vivienda se haya rehabilitado en el sentido del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF en los dos años anteriores; que en ese plazo se hayan hecho obras con un ahorro acreditado del 30 % de energía primaria no renovable, con un certificado energético antes y otro después; que se hayan hecho obras de accesibilidad acreditadas; o que el contrato sea de diez años o más.
La vía energética es la más alcanzable para una reforma normal de un piso: ventanas, aislamiento o un sistema de calefacción eficiente pueden llegar al 30 % de ahorro, y el certificado de antes hay que hacerlo antes de empezar. La guía para subir de letra el certificado explica qué obras lo consiguen.
La deducción por eficiencia energética también vale para alquilar
Las deducciones estatales del IRPF del 20 y del 40 % por obras de eficiencia energética no son solo para la vivienda habitual. La disposición adicional quincuagésima de la Ley del IRPF las aplica también a la vivienda que se tenga alquilada o en expectativa de alquiler, siempre que en este caso se alquile antes del 31 de diciembre de 2027. Cubren los pagos hechos hasta el 31 de diciembre de 2026, exigen el certificado energético posterior antes del 1 de enero de 2027 y excluyen lo pagado en efectivo. Las condiciones están en la guía de deducciones del IRPF por eficiencia energética.
Qué reformar con estos números
Con una rentabilidad de partida baja, lo que tiene sentido es lo que se paga por más de una vía. Las obras de eficiencia energética son las mejor situadas: pueden dar la deducción del 20 o el 40 %, en zona tensionada abren el 10 % extra de renta si logran el 30 % de ahorro y bajan la factura que el inquilino valora. La sustitución de instalaciones viejas, como la calefacción o la caldera, se deduce como gasto en el año y evita averías durante el contrato. Pintar y reparar es gasto deducible y barato.
Lo que conviene mirar con lupa son las mejoras de calidad que el inquilino no va a pagar en la renta: se amortizan despacio, al 3 % anual, y tributan al 21 % de IVA. Y si estás pensando en una rehabilitación de verdad, de estructura, fachada o cubierta, haz las cuentas con la reducción del 60 % y la posible subida del 10 % en zona tensionada, que solo esa obra desbloquea.
Fuentes
- Banco de España — indicadores del mercado de la vivienda (rentabilidad bruta por alquiler; IPV e IPC de alquiler del INE)
- Ley 35/2006 del IRPF — art. 23 (gastos y reducción por alquiler) y disposición adicional quincuagésima
- Reglamento del IRPF (RD 439/2007) — arts. 13, 14 y 41.1
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos — art. 17.6
- Ley 37/1992 del IVA — art. 5.Uno.c) y 91.Uno.2.10.º
- Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso: derogación del Real Decreto-ley 26/2026
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la rentabilidad del alquiler de vivienda en España en 2026?
Según el Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda, acumulada en doce meses, era del 2,90 % en junio de 2026, la más baja desde 2009. Lleva cayendo desde el 4,64 % de 2014 porque los precios de compra suben mucho más deprisa que las rentas: el índice de precios de vivienda del INE subía un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026, mientras los alquileres que pagan los inquilinos subían un 2,6 % en el IPC de agosto.
¿Puedo deducir en el IRPF lo que gasto en reformar el piso que alquilo?
Depende de qué sea la obra. Los gastos de reparación y conservación, como pintar o arreglar instalaciones, y la sustitución de elementos como la calefacción o las puertas, se deducen en el año, con el límite de los ingresos del alquiler y cuatro años para aplicar el exceso (art. 13 del Reglamento del IRPF). Lo que es ampliación o mejora no se deduce de golpe: se suma al valor del inmueble y se amortiza con él, al 3 % anual de la construcción (art. 14).
¿Qué IVA lleva la reforma de un piso para alquilar?
El 21 %. El IVA reducido del 10 % de las obras de renovación exige que el destinatario sea un particular que use la vivienda para sí, y la Ley del IVA considera empresario al arrendador de bienes (art. 5.Uno.c). El Real Decreto-ley 26/2026 iba a extender el 10 % a las viviendas alquiladas como vivienda habitual desde el 1 de diciembre, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026.
¿Una reforma me permite subir el alquiler en una zona tensionada?
Un poco. En zona tensionada, la renta del nuevo contrato no puede superar la del último contrato de los cinco años anteriores, actualizada. El artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite subirla hasta un 10 % más si en los dos años anteriores la vivienda se rehabilitó, se acreditó con dos certificados energéticos un ahorro del 30 % de energía primaria no renovable o se hicieron obras de accesibilidad, o si el contrato es de diez años o más.
Glosario relacionado
Términos fiscales y de reforma.
La fiscalidad completa del alquiler y las deducciones autonómicas se detallan en la guía del IRPF del alquiler de vivienda de guiafiscal.es.