Cronograma fase a fase
Las 9 fases de una reforma integral siguen una secuencia obligada por los tiempos de secado de los materiales y porque unos trabajos dependen de otros: no se puede alicatar una pared por la que todavía tienen que pasar tuberías. Habitissimo calcula, como referencia, unas dos semanas por estancia; Cronoshare da el plazo total según la superficie. Este es el orden para un piso de 90 metros cuadrados con una redistribución moderada (mover la cocina o un baño, tirar uno o dos tabiques que no son de carga):
| Fase | Qué se hace |
|---|---|
| 1. Proyecto y trámites | Memoria o proyecto técnico si la obra lo exige, licencia o declaración responsable ante el ayuntamiento y cierre del presupuesto. Va antes de la obra y no cuenta en su plazo. |
| 2. Demolición y retirada de escombros | Vaciado de la vivienda, contenedor de residuos de construcción y apuntalamientos si se toca algún muro de carga. |
| 3. Albañilería | Tabiques nuevos, rozas para las instalaciones, recibido de marcos y regularización de suelos. Si se abre un muro de carga, la colocación de la viga de refuerzo va aquí. |
| 4. Instalaciones | Cuadro eléctrico y cableado nuevos según el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, fontanería y desagües, y la calefacción que se elija. Se prueban antes de cerrar paredes y techos. |
| 5. Alicatado y pavimentos | Paredes y suelos de cocina y baños y pavimento del resto de la vivienda. Los morteros y adhesivos necesitan su tiempo de secado. |
| 6. Falsos techos y carpintería | Falsos techos de placa de yeso con las luminarias, puertas interiores y armarios. |
| 7. Pintura y acabados | Pintura de techos y paredes, mecanismos eléctricos y conexión de sanitarios. |
| 8. Mobiliario de cocina y baños | Montaje de muebles de cocina, encimera y electrodomésticos, mueble de lavabo y mampara. |
| 9. Limpieza y recepción | Limpieza de fin de obra, revisión con el propietario y, si la obra tuvo proyecto, certificado final de obra. |
Cómo evitar retrasos típicos
Tres palancas principales: (1) cerrar los materiales antes de empezar la obra: la encimera, las ventanas o la cocina a medida se fabrican por encargo, así que conviene pedirlas al firmar el contrato y no al llegar a su fase; (2) revisar el estado de la vivienda antes de empezar: una inspección de muros y bajantes puede detectar humedades o atascos que se resuelven antes de demoler; (3) empezar los trámites al firmar el contrato: si la obra necesita licencia de obra mayor, su plazo debe correr en paralelo a la preparación de los materiales para no acumular esperas.
Coste de una reforma integral de 90 m²
Según la tabla de Cronoshare (enero de 2026, IVA incluido), una reforma integral de un piso de 90 metros cuadrados cuesta unos 31.500 euros con calidades básicas, 49.500 con calidades medias y 90.000 con calidades altas. Habitissimo da para esa superficie una horquilla de 36.000 a 90.000 euros. Entre ciudades la diferencia es pequeña: en la tabla por localidades de Habitissimo, Madrid y Granada se separan un 10-13 por ciento. El desglose completo está en cuánto cuesta reformar un piso; para tu caso, usa la calculadora de presupuesto reforma. La calculadora de financiación compara préstamo personal e hipoteca verde si el importe se financia.
Trámites e incentivos vigentes
Una reforma integral que toca la estructura o la fachada necesita licencia de obra mayor; muchas obras interiores sin cambios estructurales se tramitan con licencia de obra menor o con declaración responsable, según la ordenanza de cada ayuntamiento, que también fija los plazos. Mientras estuvieron abiertas las convocatorias, la obra con mejora térmica acreditada podía acogerse a las ayudas Next Generation del RD 853/2021: el Programa 3 de rehabilitación a nivel de edificio y el Programa 4 de vivienda individual (40 % del coste con un límite de 3.000 € por vivienda). Ese plazo ya venció: las convocatorias están cerradas a nuevas solicitudes, y el RD 326/2026 solo permite prorrogar, de forma excepcional y si lo autoriza la comisión bilateral, la ejecución de los programas 1, 2, 3 y 6; el Programa 4 quedó fuera. El incentivo abierto hoy es la deducción estatal en el IRPF: el 20 % con una base máxima de 5.000 € al año y el 40 % con una base de 7.500 €, para pagos hasta el 31 de diciembre de 2026, y el 60 % de las obras del edificio completo, con una base de 5.000 € al año y 15.000 € acumulados, para pagos hasta el 31 de diciembre de 2027. Detalle del flujo en Next Generation y por CCAA en ayudas autonómicas.
Costes ocultos típicos que no aparecen en el presupuesto inicial
Cuatro costes que aparecen a menudo en reformas integrales y que muchos presupuestos iniciales no recogen de forma explícita. Primero, los residuos de obra: Habitissimo incluye el contenedor y el traslado a vertedero dentro de la partida de demoliciones, y Cronoshare cifra el trámite de gestión de residuos en 30-150 euros; conviene que el presupuesto diga quién lo paga. Segundo, los impuestos y tasas municipales: el ICIO, que fija cada ayuntamiento con un máximo del 4 % del presupuesto de ejecución material en régimen común (5 % en el País Vasco y Navarra), y la tasa de licencia, que Cronoshare sitúa en torno al 3 %. Tercero, lo que aparece al desnudar las paredes: humedades, instalaciones eléctricas antiguas que hay que cambiar enteras o viguetas en mal estado; Cronoshare aconseja reservar entre un 5 y un 15 % del presupuesto para imprevistos. Cuarto, el proyecto y la dirección técnica cuando la obra los exige, que según la misma guía suponen entre el 3 y el 15 % del presupuesto de ejecución.
Vivir en la vivienda durante la obra
La reforma integral con redistribución es prácticamente incompatible con vivir en la propia vivienda: derribo de tabiques, polvo permanente, cortes prolongados de agua y electricidad, y cocina y baño sin servicio durante semanas. Las dos opciones realistas son un alquiler temporal en la misma ciudad, cuyo precio por mes marca el mercado local y que conviene sumar al presupuesto desde el principio, o quedarse con familiares. Algunas empresas ofrecen ejecutar por fases manteniendo zonas operativas (un baño mientras se reforma el otro, una cocina provisional en el salón), lo que evita la mudanza a costa de alargar la obra. Para familias con niños pequeños o personas mayores en casa, el alquiler temporal suele ser la opción menos estresante.
Quién dirige la obra: arquitecto o arquitecto técnico
No toda reforma integral necesita un proyecto en el sentido de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Según su artículo 2.2, lo exigen las intervenciones totales sobre un edificio y las parciales que cambian de forma esencial su composición exterior, su volumen o el conjunto de su sistema estructural, o su uso. Para la construcción de edificios de vivienda, el artículo 10.2.a reserva la redacción del proyecto al arquitecto; en las reformas, la titulación competente depende del alcance de la obra, y conviene confirmarla con el técnico o su colegio profesional. Una redistribución interior que no toca la estructura queda fuera de esos supuestos, aunque la ordenanza municipal puede pedir una memoria técnica firmada por un técnico competente. Para evitar ambigüedades, el contrato de obra debe decir qué dirección técnica incluye, cuántas visitas hará el técnico y si entregará el certificado final de obra.