Certificado energético para vender vivienda: lo que dice el BOE, no lo que se repite.

Cuándo es obligatorio y qué viviendas quedan exentas

El artículo 3.1.b del RD 390/2021 somete a certificación obligatoria cualquier «edificio o parte de edificio existente que se venda o alquile a un nuevo arrendatario». No hay una lista de excepciones por tipo de vivienda: la obligación alcanza a pisos, unifamiliares, locales que se vayan a usar como vivienda y edificios completos por igual. Lo que sí existe es una lista cerrada de cinco exclusiones en el artículo 3.2, y conviene leer su literalidad porque en internet circulan versiones ampliadas que no están en el texto vigente.

Quedan fuera del procedimiento los edificios «protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, siempre que cualquier actuación de mejora de la eficiencia energética alterase de manera inaceptable su carácter o aspecto»; las «construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años»; los «edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de los mismos, de baja demanda energética»; los «edificios independientes [...] con una superficie útil total inferior a 50 m2»; y los edificios que se compren para su demolición o para una reforma integral de las definidas en el artículo 3.1.d, en cuyo caso el propietario debe presentar una declaración responsable ante el órgano autonómico competente para hacer efectiva la exclusión. Fuera de estos cinco supuestos, no hay atajo: la certificación es exigible.

Qué debe constar en la venta (y qué no exige el notario)

El procedimiento tiene tres capas y conviene no confundirlas. La primera es publicitaria: el artículo 15.2 obliga a incluir la etiqueta de eficiencia energética «en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio», y el artículo 17.3 extiende esa obligación a cualquier persona física o jurídica que publique el anuncio, ya sea inmobiliaria, portal, valla, catálogo o prensa. La segunda es contractual: el artículo 17.2 exige que, al formalizar la compraventa de un edificio existente, «una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato». La tercera es la responsabilidad de fondo: el artículo 6.1 pone la obligación de encargar y conservar el certificado sobre el promotor o propietario.

Lo que no aparece en ninguna de las tres capas es una función de control notarial o registral. Ni el RD 390/2021 ni el TRLSRU atribuyen al notario o al registrador la obligación de exigir el certificado como requisito para autorizar la escritura o practicar la inscripción, a diferencia de lo que sí ocurre con la declaración de obra nueva, donde el notario exige certificación técnica de forma expresa. En la práctica notarial es habitual que se pregunte al vendedor si dispone de certificado en vigor y que la respuesta quede reflejada en la escritura, pero la firma no queda condicionada a su existencia. El incumplimiento se persigue por la vía administrativa sancionadora de la comunidad autónoma, no bloqueando la operación en la notaría o en el Registro de la Propiedad.

Las tres categorías de multa, con su tipificación exacta

El régimen sancionador no está en el RD 390/2021 sino en las disposiciones adicionales 12ª y 13ª del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015), que absorbieron el contenido que originalmente traía la Ley 8/2013. Clasifica las infracciones en tres niveles con multas propias para cada uno, y no todas las conductas relacionadas con la venta caen en el mismo nivel:

Dos matices importantes. Primero, la instrucción y resolución de estos expedientes corresponde a los órganos competentes de cada comunidad autónoma, no a un organismo estatal único. Segundo, si el beneficio obtenido por el infractor supera el importe de la multa que le correspondería, la disposición adicional 13ª.2 permite imponer una sanción equivalente a ese beneficio, por encima del tope de 6.000 €; es una cláusula pensada sobre todo para operaciones de venta de valor elevado en las que ocultar una calificación desfavorable reporta más ventaja económica que la multa máxima.

Vigencia de diez años, renovación y certificados antiguos

El artículo 13.1 del RD 390/2021 fija la validez del certificado en diez años desde su emisión, con una excepción que muchas guías omiten: si la calificación obtenida es G, la validez máxima se reduce a cinco años. La renovación o actualización corresponde al propietario, conforme a las condiciones que fije el órgano autonómico competente (art. 13.2 y 13.3), y puede hacerse también de forma voluntaria si se han producido cambios que puedan modificar la calificación, como una reforma de aislamiento o de instalaciones térmicas.

Para certificados emitidos antes del 3 de junio de 2021, bajo el Real Decreto 235/2013 —hoy derogado por el propio RD 390/2021—, la derogación de la norma anterior no anula retroactivamente los certificados ya expedidos y registrados bajo su vigencia: rige el principio general de irretroactividad de las disposiciones sancionadoras o restrictivas de derechos y la ausencia de cualquier disposición transitoria que ordene lo contrario. En la práctica, un certificado de 2016 sigue siendo válido hasta cumplir sus diez años propios desde la fecha de emisión, no hasta la entrada en vigor del nuevo reglamento.

Cuánto cuesta y cómo cambia el registro según la comunidad autónoma

El coste del certificado en 2026 se mueve entre 80 y 250 € para la inmensa mayoría de viviendas, según superficie, antigüedad de la envolvente y provincia; el desglose completo por tipología de inmueble y los seis factores que mueven la tarifa están en la guía de precio del certificado energético. Lo que ese coste no siempre incluye es la tasa de registro autonómica, que varía mucho de un territorio a otro: Madrid, País Vasco, Aragón, Canarias y Navarra registran el certificado de vivienda existente sin tasa, mientras que el resto de comunidades cobran entre unos pocos euros y varias decenas según superficie y tramo. El plazo de resolución también cambia por comunidad, de días a semanas. Las diecisiete fichas autonómicas, con tasa, plazo, órgano competente y régimen sancionador propio, están reunidas en el registro del certificado energético por comunidad autónoma.

¿Influye la letra del certificado en el precio de venta?

Es razonable pensar que una calificación mejor facilita la venta y una peor la dificulta, pero esta guía no va a poner una cifra a ese efecto sin una fuente oficial que la sostenga. No hemos localizado un estudio del Ministerio, del Catastro o de un portal inmobiliario con metodología y URL verificables que cuantifique el impacto de la letra en el precio de cierre de una operación en España; lo que circula en foros y comparativas suele ser una estimación sin trazabilidad. Si buscas ese dato para tu zona, la fuente más fiable es el informe de precios de tu portal inmobiliario local o la valoración de un agente que conozca las operaciones recientes de tu barrio, no una cifra genérica de blog.

Preguntas frecuentes

Fuentes consultadas

• Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (arts. 3, 6, 13, 15 y 17).
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (disposiciones adicionales 12ª y 13ª, infracciones y sanciones en certificación energética).
• Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (texto consolidado, disposiciones ya derogadas y trasladadas al RDL 7/2015).
• Precio del certificado energético 2026 — guía propia con rangos verificados.
• Registro del certificado energético por comunidad autónoma — 17 fichas con tasa y plazo.

Última revisión metodológica: 6 de septiembre de 2026, sobre el texto consolidado del BOE en la fecha de consulta.