IBI, ICIO y ayudas municipales en
San Sebastián 2026.
Ordenanzas fiscales del Donostia / Ayuntamiento de San Sebastián: IBI urbano al 0,209 %, tipo del ICIO del 5 %, bonificación de hasta el 95 %, plazos de licencia y entorno protegido.
ICIO obra mayor
5 %
ICIO obra menor
3,75 %
Licencia de obra
Ayuntamiento
Calcula el ICIO de tu obra en San Sebastián
La ordenanza del Donostia / Ayuntamiento de San Sebastián fija 5 % en obra mayor. Escribe el presupuesto de ejecución material, sin IVA, y simula la bonificación si tu obra encaja en alguno de los supuestos de la ficha.
- Cuota íntegra (5 %)
- 1500 €
- Bonificación
- −0 €
- ICIO a pagar · tipo efectivo 5 %
- 1500 €
Tipo aplicado: 5 %(se usa el de obra mayor; la ordenanza distingue por clase de obra). La tasa de licencia o de declaración responsable va aparte y no se calcula aquí. La bonificación hay que solicitarla con la documentación que exija la ordenanza; no se aplica de oficio.
Ordenanza fiscal aplicable en San Sebastián
San Sebastián (Donostia en euskera) regula el ICIO al amparo de las Normas Forales 11/1989 y 15/1989 de Gipuzkoa, no del régimen común estatal, y su ordenanza no aplica un tipo único sino una tabla por clase de obra: el 5 % en la obra mayor de viviendas y locales (nueva planta, estructura o aspecto exterior), el 3,75 % en la obra menor, el 2,5 % en demoliciones, vivienda de protección pública y equipamientos docentes, sanitarios o asistenciales, y un excepcional 0,25 % —veinte veces menos que el tipo general— para la rehabilitación, limpieza y embellecimiento de fachadas, la reforma de tejados y terrazas comunes en edificios residenciales de más de diez años y la instalación de ascensores, rampas o plataformas donde no los hay, previa declaración de especial interés por el Pleno. Y hay que corregir aquí la doctrina general: Donostia es una de las poquísimas ciudades cuya ordenanza sí premia la letra del certificado, con una bonificación del 95 % para las obras de rehabilitación energética que obtienen la calificación A y del 80 % con la B, junto al 95 % para los sistemas solares o renovables que superen en un 25 % los mínimos normativos, el 95 % en rehabilitaciones integrales de barrio y el 90 % por obras de accesibilidad; en las obras de la Parte Vieja (Casco Histórico), declarada BIC, pueden aplicarse condiciones específicas. La política fiscal estuvo alineada con las ayudas autonómicas de Eficiencia Energética del Gobierno Vasco y con el plan ELKARTEK, que durante la vigencia del Next Generation podían sumarse al coste subvencionable estatal; la convocatoria cerró a nuevas solicitudes, y los expedientes concedidos siguen ejecutándose con la prórroga foral correspondiente.
La gestión es digital, con sede electrónica en euskera y castellano y certificado o Bak-Q vasco. La climatología atlántica húmeda costera, con vientos del Cantábrico, exige SATE hidrófugo, carpinterías resistentes a la salinidad y VMC de doble flujo. Para vivienda en la Parte Vieja (Iglesia de Santa María del Coro barroca, Iglesia de San Vicente gótica, plaza de la Constitución con sus arcadas históricas, mercado de la Bretxa, calles peatonales 31 de Agosto y Fermín Calbetón), el Servicio de Patrimonio Cultural de la Diputación Foral de Gipuzkoa emite informe preceptivo con restricciones específicas vascas (conservación de balconadas guipuzcoanas, materiales nobles como la sillería caliza y la madera de castaño).
La sinergia con Etxebide, con la deducción foral guipuzcoana del IRPF y con el Ente Vasco de la Energía cierra un paquete fiscal complejo pero potencialmente muy ventajoso.
Tipo de capital: capital de provincia
San Sebastián, capital de Gipuzkoa con 188.000 habitantes, figura en el grupo «Capital de provincia» de esta guía. Su ordenanza fija un ICIO del 5 % en obra mayor y un techo de bonificación del 95 %: 0 de las otras 33 capitales de su grupo tienen un techo más alto, y 26 lo igualan. Como capital de régimen foral, se rige además por la normativa foral propia de su territorio, distinta del TRLRHL estatal. Es una de las nueve capitales cuya ordenanza premia la mejora energética acreditada con el certificado. El régimen legal de este tipo de capital está en la guía de ayudas municipales.
Bonificaciones del ICIO en San Sebastián
Donostia gradúa el ICIO por tipo de obra en el anexo de su ordenanza (Normas Forales 11/1989 y 15/1989 de Gipuzkoa; última modificación en el BOG de 10-dic-2025): 5 % la obra mayor de viviendas y locales, 3,75 % la obra menor, 2,5 % demoliciones, VPO y equipamientos docentes o sanitarios, y un excepcional 0,25 % para la rehabilitación de fachadas, tejados y terrazas comunes de edificios residenciales de más de 10 años y la instalación de ascensores o rampas donde no los hay, previa declaración de especial interés por el Pleno. Las bonificaciones del art. 7 premian además el resultado energético: 95 % si la rehabilitación energética del edificio obtiene la calificación A y 80 % con la B, 95 % para sistemas solares o renovables que superen en un 25 % los mínimos normativos, 95 % en rehabilitaciones integrales de barrio y 90 % por obras de accesibilidad.
Cómo se solicita cada bonificación está en el expediente paso a paso y el texto literal del artículo 103.2 del TRLRHL, en el marco del ICIO.
IBI en San Sebastián 2026: tipo y bonificación por placas solares
En Donostia/San Sebastián el tipo de gravamen urbano general del IBI para 2026 es del 0,208872%, verificado en el cuadro oficial de la Diputación Foral de Gipuzkoa. La bonificación por energía solar llega al 50% de la cuota, con una duración de hasta 4 ejercicios y un tope del 25% de la inversión, pero solo para viviendas con valor catastral de hasta 300.000 €; por encima de ese umbral no hay bonificación.
| Tipo de gravamen urbano | 0,209 % · art. 18 (remite al Anexo de tipos de gravamen)El cuerpo de la ordenanza no fija la cifra: el art. 18.1 dice literalmente que 'los tipos de gravamen los fija el Ayuntamiento y constan en el Anexo a esta Ordenanza', anexo que no es extraíble como texto desde la página municipal. Se ha verificado el valor 0,208872% (uso urbano general) en el 'Cuadro resumen 2026' oficial de la Diputación Foral de Gipuzkoa, que cita el mismo BOG y fecha de referencia (10/12/2025) que la ordenanza municipal; el mismo cuadro recoge tipo urbano industrial 0,504339% y rústica 0,487417% para Donostia. |
|---|---|
| Bonificación por energía solar | 50 % durante 3 añosTope: 25% de la inversión realizada, IVA incluido; compatible con subvenciones de otras administraciones siempre que la suma de subvención y bonificación no supere el coste total de la inversiónRequisitos: Instalación de aprovechamiento térmico o eléctrico en autoconsumo de energía solar u otra energía primaria renovable con factor de emisiones de CO2 nulo; no obligatoria por normativa; colectores con homologación de la administración competente; solicitud con efecto desde el periodo impositivo siguiente.art. 12.6 |
| Familia numerosa | Categoría general: 60% (3 hijos o equiparados) o 70% (4 hijos o equiparados), con un límite de 460 € en ambos casos; categoría especial: 78% (5 hijos), 88% (6 hijos), 90% (7 o más hijos). No se aplica si el titular es propietario de otra vivienda con un porcentaje de titularidad superior a 1,5 veces el valor catastral medio del padrón de IBI del ejercicio anterior. · art. 12.3 |
| Otras bonificaciones | Empresas de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria: 50%, máximo 3 periodos impositivos (art. 12.1). VPO de nueva construcción (incluidos garajes y trasteros vinculados): 50% durante 3 años desde la calificación definitiva (art. 12.2). Bienes rústicos de cooperativas agrarias y de explotación comunitaria: 95% (art. 12.4). Viviendas de alquiler acogidas a programas de vivienda vacía (Bizigune, ASAP u otros programas forales/municipales similares): 50% (art. 12.5). |
Leído en Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Última modificación aprobada por el Ayuntamiento Pleno el 25 de septiembre de 2025, publicada en el B.O.G. n.º 236 de 10 de diciembre de 2025), verificado el 2026-09-06. La bonificación es rogada y la cuota final depende del valor catastral.
Patrimonio protegido en San Sebastián
Parte Vieja (Casco histórico) BIC con Iglesia Santa María, San Vicente, plaza de la Constitución. Servicio de Patrimonio Cultural de la Diputación Foral de Gipuzkoa emite informe preceptivo con restricciones específicas vascas.
Techo de bonificación del ICIO frente a otras capital de provincias
Techo de bonificación del ICIO, en %
- San Sebastián 95%
- Málaga 95%
- Granada 95%
- Córdoba 95%
- Cádiz 95%
- Almería 95%
- Huelva 95%
- Huesca 95%
- Santa Cruz de Tenerife 95%
- Albacete 95%
- Cuenca 95%
- Guadalajara 95%
- Burgos 95%
- Salamanca 95%
- León 95%
- Zamora 95%
- Segovia 95%
- Soria 95%
- Palencia 95%
- Tarragona 95%
- Lleida 95%
- Girona 95%
- Alicante 95%
- Castellón de la Plana 95%
- Badajoz 95%
- A Coruña 95%
- Lugo 95%
- Teruel 90%
- Ciudad Real 90%
- Ávila 90%
- Cáceres 75%
- Ourense 50%
- Pontevedra 50%
- Jaén 0%
Cadena fiscal completa en San Sebastián
La secuencia general de pasos, de la licencia a la deducción del IRPF, está en el expediente paso a paso. Los enlaces propios de San Sebastián:
Reformar en País Vasco: el expediente completo
La ordenanza municipal decide la bonificación, pero el marco lo pone la comunidad. Estas son las fichas autonómicas de País Vasco que completan el expediente.
- Buscador: qué ayudas puedes pedir hoy Por comunidad y tipo de obra, con su fuente oficial
- Calendario de plazos con aviso Qué abre y qué cierra cada mes, en tu propio calendario
- Deducción del IRPF por reforma Tramos estatales y deducción autonómica
- Ayudas autonómicas a la rehabilitación Qué se convocó y qué organismo lo gestiona
- Ayudas para cambiar ventanas Programas, plan renove y deducción del IRPF
- Ayudas para instalar aerotermia Programas, IRPF y certificados de ahorro
- Ayudas a la accesibilidad Ascensor, salvaescaleras y baño adaptado
- Ayudas para rehabilitar vivienda rural Programas para pueblos, IRPF y compra joven
- Ayudas para retirar amianto Uralita y fibrocemento: ayudas y empresas RERA
- Ayudas para aislar y arreglar el tejado Qué paga la cubierta y qué exige mejorar el aislamiento
- Licencias de obra Plazos, ICIO y declaración responsable
- Impuesto de transmisiones (ITP) Tipo general y tipos reducidos
- Certificado de eficiencia energética Registro autonómico, tasa y plazo
Cada ayuntamiento aprueba su propia ordenanza fiscal, de modo que la bonificación cambia de una capital a otra dentro de la misma comunidad. Estas son las demás capitales de País Vasco:
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el IBI en San Sebastián en 2026?
El tipo de gravamen del IBI para los inmuebles urbanos en San Sebastián es del 0,209 % del valor catastral (art. 18 (remite al Anexo de tipos de gravamen) de la ordenanza fiscal). La ordenanza bonifica la instalación de placas solares con un 50 % de la cuota durante 3 años, y hay que solicitarla. También prevé bonificación para familias numerosas. El valor catastral figura en el recibo del impuesto y en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Quién regula el ICIO en San Sebastián?
Lo regula el Donostia / Ayuntamiento de San Sebastián mediante su ordenanza fiscal. El tipo aplicable en San Sebastián es 5 % en obra mayor y 3,75 % en obra menor.
¿Bonifica San Sebastián el ICIO por la letra del certificado energético?
Sí: la ordenanza de San Sebastián premia la mejora energética acreditada con el certificado, y el detalle está en el apartado de bonificaciones de esta ficha.
¿Qué protección patrimonial condiciona las obras en San Sebastián?
Parte Vieja (Casco histórico) BIC con Iglesia Santa María, San Vicente, plaza de la Constitución. Servicio de Patrimonio Cultural de la Diputación Foral de Gipuzkoa emite informe preceptivo con restricciones específicas vascas.